신성철님 유튜브 영상 요약 <부동산 상승과 하락의 판단과 결정방식> 22년 6월

부동산 선생님들의 선생님으로 유명하신 신성철님의 강의가 올라왔네요.

아주 가끔씩 영상을 올리시는데, 금방 내려버리시기 때문에 올라올 때마다 요약/정리해봅니다.

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부동산은 닫힌계. 비참여가 불가능하여 점유형태 3가지 (자가/전세/월세) 中 하나는 꼭 선택할 수 밖에 없음
보통은 여기서 가장 우위가 전세임

비용>수익 : 전세 상승, 매가 하락
비용<수익 : 전세 상승이 매가도 함께 올림

※ 비용=대출금리, 수익=전세가율x전월세 전환율

<2008년> 하락기
비용 7.5%>수익 40%x7%=2.8%
전세 ↑, 매가 ↓ - 길게 지속되기도 함
인허가 감소 (입주까지 2.5년 걸림, 재개발/재건축은 4.5년 걸림)
상승하려면 전세가율이 오르고, 수익이 비용보다 커야 함 (비용과 수익을 맞추는 이 기간이 하락기임)
하락가능폭 = 비용과 수익이 만나는 지점

상승장의 조건 (둘 다 만족하면 급상승)
1. 공급보다 수요가 많을 것
2. 비용보다 수익이 클 것

<2013년> 상승초기
매가 ↑, 전세가 ↑↑↑, 전세가율 ↑↑, 전월세 전환율 고정 => 수익 상승기
(금리는 고정을 전제로 함, 경제위기 때만 크게 변동, 게다가 인상시기는 짧음
경제위기때는 매도시기를 여유있게 잡고, 현금보유를 하고 있어야 함)
=> 추천 : 미분양

<~2017년까지> 수익 강제 상승장
15년부터 미분양감소가 일어나자 인허가가 다시 늘기 시작 (17년에 입주 가능)
17년까지 비용<수익, 수익이 계속 늘어남 (공급이 없기 때문에 하락할 수 없음)

<~2020년까지> 하락기
전세가 하락은 17년 말부터 시작됨
공급도 수요도 누적이어서 쌓여야 효과가 나타남
물량 누적된 18~20년까지 하락기
17년부터 줄어든 인허가 물량 때문에 19년 후반부터 재상승 전환

<~2021년까지> 유동성장 상승기
매가 ↑, 전세가 ↓ or 매가 ↑↑↑, 전세가 ↑ (전세가율 하락)
==> 비용>수익 구간이 나오게 됨 (유동성 장)

대부분 시기는 비용>수익 (유동성 장)
==> 상승장 말기에는 수익에 대한 기대감이 마이너스 수익분을 메꿈. 여기서 강제 상승이 일어나다가 거품이 빠지게 됨

하지만 이번 장은 실거주 장, 그래서 꽃길이 김 (택지가 없고, 재개발/재건축 중심 신규공급이어서 오래걸림)

<22년 현재 수도권>

상승장에서 수도권은 기대감 때문에 비용을 80%로 계산함

주택종합) 금리 4.0%=64.3%x5.9%=3.8%
아파트) 금리 4.0%=66.1%x4.5%=3.0%
주택보급률이 낮은 수도권에서 종합/아파트가 서로 디커플링 되는 일은 별로 없음. (현재 종합은 상승, 아파트는 하락, 단기 현상으로 보임)

현재 금리 급상승기이므로 비용이 계속 증가하겠지만, 금리는 적정수준에 다다르면 stop!
하지만 수익률은 (공급이 적다면) 계속 증가함!

저금리에서는 전세가 유리, 고금리에서는 월세가 유리
현재 고금리 때문에 월세 ↑, 전세 ↓ (전월세전환율이 올라감)
전월세 전환율이 상승하고 전세자금대출금리가 내려가면 전세로 수요가 변경됨

향후 정책금리 변경 등 전세자금대출금리가 내려가고 전월세 전환율이 올라가면
월세->전세로 몰리면서 월세 ↓, 전세 ↑, 매매 ↑ 가능

당장은 상승 가능성도 높고, 하락 가능성도 높지만 기간을 조금 더 길게 본다면 상승쪽 (공급이 부족하기 때문에)