아파트 미분양과 미계약 차이점, 주의사항

◐ 미분양

'서울에도 미분양', '수도권 미분양 급증', '아파트 단지 통째로 미분양' 이런 제목의 기사들이 점점 늘어나고 있습니다. 현재는 대구와 경북 포항 등에 미분양이 집중되어있지만, 최근 지방은 감소추세/수도권 증가추세입니다.

미분양은 경쟁률이 치열한 일반청약에 비해 참여조건도 완화되어 있고, 좀 더 경쟁률이 낮을 때도 있어서 실수요자/무주택자들에게 좋은 기회가 될 수 있으니 꼼꼼하게 알아둘 필요가 있습니다.

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하지만 이 미분양에 대한 다양한 용어들이 많아 헷갈리는 부분이 많은데요. 이에 대해 정리해봤습니다.

• 잔여세대=미분양 : 분양 이후 계약까지 진행되지 못한 남은 물량
• 무순위청약=줍줍 : 미분양난 잔여세대를 청약통장x, 만19세 이상 신청하여 추첨으로 당첨되는 청약

여기서 '미분양'은 발생이유에 따라 크게는 '(청약/준공후) 미분양'과 '미계약'으로 나뉘게 됩니다.

 

- (청약/준공후) 미분양

일반공급 1순위 > 2순위 까지 청약을 진행했으나 모집세대수보다 신청자가 더 적어 미달이 난 경우를 말합니다. 청약 경쟁률 1:1이 안되는 경우가 바로 '청약 미분양' 이며, 이 상태로 준공까지 갔어도 여전히 잔여세대가 남아있을 경우 '준공후 미분양'이라고 합니다.

보통 실수요자들은 아파트가 다 지어지고 나면 관심을 가지게 되는 경우가 많은데, 준공후 미분양이야말로 '악성' 미분양이 되는 셈이죠.

이 경우는 입주전까지는 청약 시 주택수로 치지 않습니다. 즉 입주전까지는 무주택자 상태이기 때문에 계속 다른 청약을 넣을 수 있습니다.

따라서 줍줍하려는 미분양의 경쟁률을 잘 체크해두는 것이 필요합니다.

- 미계약

경쟁률은 1:1을 넘어서 당첨자를 받았지만, 부적격, 계약취소 등의 이유로 계약까지 성사되지 못해 남게 된 경우를 말합니다. (요즘 부적격/계약취소 등이 많이 미계약이 많은데요, 청약제도가 수시로 바뀌기 때문에 반드시 공부하고 넣으셔야 해요)

여기서 미분양과 크게 다른 점은 미계약 세대를 줍줍한 경우, 이것은 주택수에 포함됩니다. 매우 중요한 문제이니 꼭! 꼭! 체크해야 하는 부분입니다.

 

 

◐ 무순위청약, 잔여세대 줍줍하려면?

사실 예전에는 미분양/미계약이 나오면 다주택자들이 줄을 서서 줍줍을 해오곤 했었는데, 이에 대한 제재로 예비합격자를 엄청나게 많이 뽑고 있어요.

투기과열지구는 공급물량의 500%, 청약과열지구는 공급물량의 300%, 그 외는 공급물량의 최소 40%이상을 예비로 뽑게 되어있습니다. 예비에서도 적격당첨자가 안나올 경우 미분양/미계약분이 나오게 되는 것이죠.

또한, 신청 방법도 이제는 줄서서 추첨이 아닌 청약홈을 통한 온라인 청약을 해야 합니다. 깜깜이가 아니니 접근성이 좋아졌지만 그만큼 좋은 단지는 경쟁률이 매우 높습니다.

해당 지역 거주자이면서 무주택자만 신청 가능하기 때문에 유주택자들은 바라만 보고 있어야 하죠.

아무래도 한정된 대상으로 받다보니 청약제도에 대해 잘 모르고 신청하는 분들이 있어서, 부적격자가 많이 발생하고 여러번 미계약 분양을 하는 일이 계속 발생하고 있습니다. '포레나 미아', '송도 Luxe 오션 SK뷰' 등 계속된 부적격 때문에 재분양이 계속되자 주의사항을 크게 표시하고 있군요.

 

◐ 주의사항

미분양이라고 일단 '묻지마 청약'을 하고, 나중에 마음에 안들면 계약포기하겠다고 생각하면 안됩니다.

 

1. 재당첨 제한

- 투기과열지구 : 재당첨 제한 10년
- 조정대상지역 : 재당첨 제한 7년

요즘 청약은 신청자격 외에도 중도금 대출이 안되거나 거주의무/전입의무가 있는 등 요건이 까다로워서 덜컥 당첨됐는데 계약포기하면 7~10년동안 청약시장엔 얼씬도 못합니다. 

 

2. 주택수 포함여부 체크

- 미분양 잔여세대 당첨 : 주택수 X

- 미계약 잔여세대 당첨 : 주택수 O

 

입주자공고문을 꼼꼼히 읽고 확인 후 신청을 해주세요~ 잘 체크하시고 좋은 기회 잡으시길 바랍니다!